Consulta Vinculante sobre la sujeción al IVA de una promoción urbanística por personas físicas copropietarias proindiviso de unos terrenos. Inversión del sujeto pasivo
El criterio manifestado por la Dirección General de Tributos resulta muy útil para recordar el tratamiento a efectos del IVA en las operaciones inmobiliarias consistentes en la promoción de la construcción de edificaciones por varios copropietarios, ya que además de aclarar si es la comunidad de propietarios o las personas físicas quienes actúan como empresarios o profesionales, recuerda la nueva regla de inversión del sujeto pasivo para estas operaciones.
Los consultantes son varias personas físicas que son copropietarios en proindiviso de varios terrenos urbanos y que han firmado un contrato con una sociedad, cuyo capital pertenece íntegramente a la mayoría de ellos, para construir edificaciones sobre dichos terrenos.
Empieza la DGT mencionando que se reputarán empresarios o profesionales, conforme al artículo 5.1.d) de la Ley, “quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente.” Además, el artículo 84.Tres declara como sujetos pasivos a las herencias yacentes, comunidades de bienes y demás entidades sin personalidad jurídica que constituyan una unidad económica, cuando realicen operaciones sujetas al impuesto.
Por lo tanto, en un primer momento, parece evidente que será la comunidad de propietarios quien realice una operación sujeta al impuesto. Sin embargo, recuerda la DGT que es criterio reiterado por este centro, el no considerar sujeto pasivo a la comunidad si no hay asunción conjunta del riesgo y ventura de la actividad por parte de los comuneros, sino que en la medida en que sean los componentes de la comunidad quienes asuman las consecuencias empresariales de la actividad, serán estos últimos, en su caso, individualmente, quienes realicen las operaciones sujetas.
En este caso, si bien cada uno de los comuneros está dado de alta en la actividad de promotor urbanístico individualmente, parece que la actividad de promoción y construcción se va a desarrollar de forma conjunta, asumiendo el riesgo y ventura de la operación conjuntamente, por lo que será la comunidad de propietarios quien tenga la condición de empresario o profesional a efectos del IVA.
Pero no hay que olvidar que la Ley del IVA ha regulado determinados supuestos donde se producirá la inversión del sujeto pasivo, y así sucede con el supuesto regulado en el artículo 84.Uno.2º.f) donde la condición de sujeto pasivo recae sobre el destinatario de las operaciones:
“Cuando se trate de ejecuciones de obra, con o sin aportación de materiales, así como las cesiones de personal para su realización, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones.
Lo establecido en el párrafo anterior será también de aplicación cuando los destinatarios de las operaciones sean a su vez el contratista principal u otros subcontratistas en las condiciones señaladas”.
Por lo tanto, en la medida en que la comunidad tenga la condición de empresario o profesional, la operación consista en una ejecución de obras para la construcción de una edificación (en este caso) y el contrato se formalice entre el promotor y el contratista, será la propia comunidad quien sea el sujeto pasivo de la operación, debiendo comunicar fehacientemente al contratista que adquiere el bien o el servicio como empresario o profesional.
Esta consulta y el tratamiento que se le da a la operación es un ejemplo más de la complejidad legal y tributaria que a menudo representan las operaciones inmobiliarias, que junto con el elevado importe de las mismas, hacen recomendable realizar siempre un análisis previo a efectos de determinar el tratamiento correcto del IVA que conllevan las mismas, de cara a evitar futuras contingencias fiscales por este impuesto.
Se acompaña una copia de la Consulta Vinculante V1371-15.
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