Resolución del TEAC en relación con la aplicación de la regla de inversión del sujeto pasivo del IVA para entrega de inmuebles en ejecución de garantías
El asunto obedece a la transmisión de una parcela entre dos sujetos pasivos, empresarios o profesionales, sobre la que constan dos hipotecas. El comprador, retiene del precio pagado el importe de ambas garantías y emite un cheque bancario para la entidad financiera que tenía las hipotecas, de forma que la parcela queda libre de carga. En la operación se repercutió el IVA y el comprador procedió a la deducción del mismo.
No obstante, posteriormente, la Administración Tributaria consideró que se estaba ante un supuesto de inversión del sujeto pasivo, regulado en el artículo 84.Uno.2º.e), tercer guion, exigiendo por tanto el IVA devengado al comprador, permitiendo su deducción simultánea, pero rechazando la deducción del IVA soportado en la compra, al tratarse de un IVA incorrectamente repercutido.
Por su parte el comprador presentó una reclamación alegando que no se trataba de una entrega exenta sobre la que se renunciase a dicha exención, sino que directamente estaba sujeta y no exenta, además de no encontrarse en uno de los supuestos regulados por la norma para la inversión del sujeto pasivo, ya que no era una ejecución de garantía ni el comprador se subrogó en el préstamo, sino que es el vendedor quien cancela la deuda.
Hay que recordar que el artículo controvertido establece, en el tercer guion, la condición de sujeto pasivo por parte del adquirente para:
“– Las entregas efectuadas en ejecución de la garantía constituida sobre los bienes inmuebles, entendiéndose, asimismo, que se ejecuta la garantía cuando se transmite el inmueble a cambio de la extinción total o parcial de la deuda garantizada o de la obligación de extinguir la referida deuda por el adquirente”.
En este sentido, la norma nacional es transcripción de lo dispuesto en el artículo 199 de la Directiva 2006/112/CE, del IVA, el cual establece la posibilidad de los Estados miembro de aplicar un supuesto de inversión del sujeto pasivo para “la entrega de bienes entregados como garantía por un sujeto pasivo a otro en ejecución de dicha garantía”, pero también establece en el apartado segundo un marco máximo para que los Estados miembro puedan considerar los casos en los que el deudor se puede convertir en el sujeto pasivo del impuesto.
El Tribunal, del análisis del espíritu de la norma comunitaria, considera que el ámbito objetivo de la norma es cuando existe una entrega de bienes local entre dos sujetos empresarios o profesionales de un bien que se encuentra afecto en garantía de una obligación principal y que se entrega en ejecución de dicha garantía, conforme a lo cual, la premisa básica del precepto comunitario no es otra sino la ejecución de la garantía.
En línea con lo anterior, continúa el Tribunal diciendo que del precepto citado se entiende que se ejecuta la garantía cuando:
– Se transmite el inmueble a cambio de la extinción de la deuda, esto es, la dación en pago.
– Cuando el cliente asume la obligación de extinguir la deuda (adjudicación en pago de asunción de deudas), o
– Cuando hay una ejecución de la garantía sobre el bien inmueble.
Por lo tanto, en la medida en que el caso no obedece ni a una dación en pago ni a una adjudicación en pago de la deuda ya que queda claro que el adquirente no se subroga en el préstamo, sino que es el vendedor quien está obligado a cancelar las hipotecas y, precisamente para ello, el comprador retiene las cantidades correspondientes del precio pagado, entiende el Tribunal que la Administración se extiende más allá del marco que la norma comunitaria prevé para los supuestos de inversión del sujeto pasivo, al alejarse este caso del elemento esencial de ejecución de garantía, procediendo a estimar las alegaciones y a anular la liquidación.
En nuestra opinión, dada la complejidad y el elevado importe que las transacciones inmobiliarias conllevan, es importante analizar cuidadosamente cada una de ellas desde el punto de vista de la normativa del IVA para evitar situaciones de riesgo que podrían derivarse de la incorrecta liquidación del impuesto.
Adjunto puede encontrar una copia de la resolución del TEAC, de 22 de enero de 2015, con número de recurso 5195/2013.
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