La sociedad que adquirió las viviendas, acordó con el actor final un arrendamiento con opción de compra y, posteriormente, la compraventa de la vivienda, donde se manifestó en la escritura de compraventa que se trataba de una primera entrega a efectos del IVA y por lo tanto quedaba sujeta a dicho impuesto.

Posteriormente se solicita la devolución del IVA ante la Administración Tributaria por entender el reclamante que la operación se trataba de una segunda transmisión sujeta pero exenta del IVA conforme al artículo 20.Uno.22º de la Ley del IVA. Este tratamiento de transmisión exenta se basa en la consideración de que la primera entrega es la que tuvo lugar entre ambas sociedades, ya que conforme a los términos del contrato quedaba claro que la promotora en todo caso era la primera sociedad, quien adquiría todos los riesgos de la operación. Por lo tanto la transmisión del dominio en favor de la segunda sociedad debe ser considerada como primera entrega a efectos del IVA.

No obstante, recuerda el Tribunal que, tal y como ya consideró en un asunto similar el Tribunal Supremo, esta primera transmisión no puede tener la consideración de primera entrega pues las viviendas no se encontraban terminadas y se incumplía entonces uno de los requisitos fijados en el artículo. En este sentido, el artículo sobre la exención en las segundas y ulteriores transmisiones de edificaciones menciona claramente “cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación”, por lo que en tanto la edificación no esté terminada, la transmisión de una obra en curso sigue el régimen del suelo sobre el que se asienta, por lo que si es suelo urbano, quedarán gravadas todas las transmisiones antes de la ultimación de las obras.

Finalmente menciona el Tribunal que no hay que confundir la transmisión de una obra en curso de construcción que ha de ser entregada una vez terminada, con la entrega de un edificio terminado aun cuando la operación se convenga estando aún en fase de construcción.

Por lo tanto, dado que la edificación se adquirió por la sociedad en fase de construcción, la misma no puede calificarse de primera entrega a efectos del IVA, sino que esta será la que tuvo lugar en un momento posterior a la parte demandante, quedando por tanto la operación sujeta y no exenta del IVA.

Se acompaña una copia de la Sentencia de la Audiencia Nacional con número de recurso 513/2014.

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AN_transmision de edificacion en curso

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Los consultantes son varias personas físicas que son copropietarios en proindiviso de varios terrenos urbanos y que han firmado un contrato con una sociedad, cuyo capital pertenece íntegramente a la mayoría de ellos, para construir edificaciones sobre dichos terrenos.

Empieza la DGT mencionando que se reputarán empresarios o profesionales, conforme al artículo 5.1.d) de la Ley, “quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente.” Además, el artículo 84.Tres declara como sujetos pasivos a las herencias yacentes, comunidades de bienes y demás entidades sin personalidad jurídica que constituyan una unidad económica, cuando realicen operaciones sujetas al impuesto.

Por lo tanto, en un primer momento, parece evidente que será la comunidad de propietarios quien realice una operación sujeta al impuesto. Sin embargo, recuerda la DGT que es criterio reiterado por este centro, el no considerar sujeto pasivo a la comunidad si no hay asunción conjunta del riesgo y ventura de la actividad por parte de los comuneros, sino que en la medida en que sean los componentes de la comunidad quienes asuman las consecuencias empresariales de la actividad, serán estos últimos, en su caso, individualmente, quienes realicen las operaciones sujetas.

En este caso, si bien cada uno de los comuneros está dado de alta en la actividad de promotor urbanístico individualmente, parece que la actividad de promoción y construcción se va a desarrollar de forma conjunta, asumiendo el riesgo y ventura de la operación conjuntamente, por lo que será la comunidad de propietarios quien tenga la condición de empresario o profesional a efectos del IVA.

Pero no hay que olvidar que la Ley del IVA ha regulado determinados supuestos donde se producirá la inversión del sujeto pasivo, y así sucede con el supuesto regulado en el artículo 84.Uno.2º.f) donde la condición de sujeto pasivo recae sobre el destinatario de las operaciones:

“Cuando se trate de ejecuciones de obra, con o sin aportación de materiales, así como las cesiones de personal para su realización, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones.

Lo establecido en el párrafo anterior será también de aplicación cuando los destinatarios de las operaciones sean a su vez el contratista principal u otros subcontratistas en las condiciones señaladas”.

Por lo tanto, en la medida en que la comunidad tenga la condición de empresario o profesional, la operación consista en una ejecución de obras para la construcción de una edificación (en este caso) y el contrato se formalice entre el promotor y el contratista, será la propia comunidad quien sea el sujeto pasivo de la operación, debiendo comunicar fehacientemente al contratista que adquiere el bien o el servicio como empresario o profesional.

Esta consulta y el tratamiento que se le da a la operación es un ejemplo más de la complejidad legal y tributaria que a menudo representan las operaciones inmobiliarias, que junto con el elevado importe de las mismas, hacen recomendable realizar siempre un análisis previo a efectos de determinar el tratamiento correcto del IVA que conllevan las mismas, de cara a evitar futuras contingencias fiscales por este impuesto.

Se acompaña una copia de la Consulta Vinculante V1371-15.

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Consulta promocion comunidad propietarios

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