En este sentido, hay que recordar las exenciones a efectos del IVA recogidas en los artículo 20.Uno.20º y 20.Uno.23º de la Ley 37/1992 del impuesto. Así, el artículo 20.Uno.20º establece, en términos generales, la exención del IVA para las entregas de terrenos rústicos y demás que no tengan la condición de edificables, mientras que el artículo 20.Uno.23º declara la exención de los arrendamientos que tengan la consideración de servicios y la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute que tengan por objeto terrenos.

Por lo tanto, en vistas a determinar correctamente el tratamiento a efectos del IVA de la transmisión o cesión de derechos de pago único resulta indispensable conocer si con esta operación se transmite únicamente un derecho de arrendamiento del terreno o se produce una cesión de negocio, tal y como recoge en la contestación a la consulta la Dirección General de Tributos (DGT), ya que la transmisión de un terreno o arrendamiento estaría (en principio) exenta del impuesto, mientras que la transmisión o cesión de un negocio es una operación sujeta al IVA.

A este respecto se ha pronunciado recientemente la Comisión Europea estableciendo que: “cuando los derechos de pago único se transfieren conjuntamente con tierra, en base a un contrato de arrendamiento, el tratamiento a efectos del IVA de los derechos de pago único seguirá normalmente el aplicable a la cesión del terreno, porque el arrendamiento de la tierra y de los derechos van juntos. Si el arrendamiento del terreno está exento, la transferencia de los derechos de pago único estará exenta también”.

Este criterio se sostiene por la ya conocida jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea al respecto de las operaciones accesorias y su tratamiento a efectos del IVA, puesto que sostiene el Tribunal que la prestación accesoria no es más que un medio de disfrutar en las mejores condiciones el servicio principal del prestador, en cuyo caso, una prestación accesoria no constituye un fin en sí y debe seguir el mismo tratamiento de la prestación principal que es la verdadera operación realizada.

Además, insiste la DGT, el hecho de que se facture un precio único no tiene importancia decisiva, ya que si de los hechos en cuestión puede entenderse que se están adquiriendo dos prestaciones distintas, sería preciso separar la parte del precio relativa a una y a otra, aplicando a cada una de ellas el tratamiento a efectos del IVA correspondiente. En definitiva, es de vital importancia conocer si en la operación realizada, cada prestación es independiente de la otra o una es accesoria de la prestación principal, siendo tan solo un medio para disfrutar en mejores condiciones esta última.

En este caso, los derechos de ayuda que se transmiten no garantizan por sí mismo un derecho a percibir dinero, sino que se requiere que el titular disponga de un número de hectáreas de tierra admisibles, debe realizar las labores necesarias para mantener las tierras en buenas condiciones y que la no utilización del derecho durante tres años seguidos conlleva la pérdida del mismo. Todo esto lleva a la conclusión de que la cesión de derechos de ayuda no es un fin en sí mismo cuando se da junto con la cesión de un terreno, por lo que debe seguir el mismo tratamiento que la operación principal, que es la cesión del terreno, exenta si se dan las condiciones para ello.

Se acompaña una copia de la Consulta Vinculante número V2445/2015.

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Consulta derechos de pago unico

La entrada Exención en el IVA por la entrega de terrenos rústicos y transmisión de derechos de pago único. Consulta Vinculante se publicó primero en Diligens.

Los consultantes son varias personas físicas que son copropietarios en proindiviso de varios terrenos urbanos y que han firmado un contrato con una sociedad, cuyo capital pertenece íntegramente a la mayoría de ellos, para construir edificaciones sobre dichos terrenos.

Empieza la DGT mencionando que se reputarán empresarios o profesionales, conforme al artículo 5.1.d) de la Ley, “quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente.” Además, el artículo 84.Tres declara como sujetos pasivos a las herencias yacentes, comunidades de bienes y demás entidades sin personalidad jurídica que constituyan una unidad económica, cuando realicen operaciones sujetas al impuesto.

Por lo tanto, en un primer momento, parece evidente que será la comunidad de propietarios quien realice una operación sujeta al impuesto. Sin embargo, recuerda la DGT que es criterio reiterado por este centro, el no considerar sujeto pasivo a la comunidad si no hay asunción conjunta del riesgo y ventura de la actividad por parte de los comuneros, sino que en la medida en que sean los componentes de la comunidad quienes asuman las consecuencias empresariales de la actividad, serán estos últimos, en su caso, individualmente, quienes realicen las operaciones sujetas.

En este caso, si bien cada uno de los comuneros está dado de alta en la actividad de promotor urbanístico individualmente, parece que la actividad de promoción y construcción se va a desarrollar de forma conjunta, asumiendo el riesgo y ventura de la operación conjuntamente, por lo que será la comunidad de propietarios quien tenga la condición de empresario o profesional a efectos del IVA.

Pero no hay que olvidar que la Ley del IVA ha regulado determinados supuestos donde se producirá la inversión del sujeto pasivo, y así sucede con el supuesto regulado en el artículo 84.Uno.2º.f) donde la condición de sujeto pasivo recae sobre el destinatario de las operaciones:

“Cuando se trate de ejecuciones de obra, con o sin aportación de materiales, así como las cesiones de personal para su realización, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones.

Lo establecido en el párrafo anterior será también de aplicación cuando los destinatarios de las operaciones sean a su vez el contratista principal u otros subcontratistas en las condiciones señaladas”.

Por lo tanto, en la medida en que la comunidad tenga la condición de empresario o profesional, la operación consista en una ejecución de obras para la construcción de una edificación (en este caso) y el contrato se formalice entre el promotor y el contratista, será la propia comunidad quien sea el sujeto pasivo de la operación, debiendo comunicar fehacientemente al contratista que adquiere el bien o el servicio como empresario o profesional.

Esta consulta y el tratamiento que se le da a la operación es un ejemplo más de la complejidad legal y tributaria que a menudo representan las operaciones inmobiliarias, que junto con el elevado importe de las mismas, hacen recomendable realizar siempre un análisis previo a efectos de determinar el tratamiento correcto del IVA que conllevan las mismas, de cara a evitar futuras contingencias fiscales por este impuesto.

Se acompaña una copia de la Consulta Vinculante V1371-15.

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Consulta promocion comunidad propietarios

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